武政发〔2017〕27号

武穴市人民政府关于

印发武穴市房屋征收与补偿实施办法的通知

各镇人民政府，市政府各部门，各办事处：

《武穴市房屋征收与补偿实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

武穴市人民政府    

2017年10月12日  

武穴市房屋征收与补偿实施办法

第一章   总  则

第一条  为进一步规范房屋征收与补偿工作,根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平、结果公开的原则。 

第四条  市人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。

市人民政府确定市房屋征收与补偿办公室（以下简称“市征补办”）为本市房屋征收部门，具体负责本市国有土地上房屋征收与补偿的组织实施工作。

市发改、公安、监察、财政、审计、国土、住建、规划、市综合执法局、城投、房产、工商、民政、信访、供电、供水、通信等有关部门及镇处应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条  市征补办可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，不得再委托其他单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

市征补办应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方权利和义务。市征补办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 

房屋征收实施单位应当具备与房屋征收规模相适应的管理人员及必备的专业人员。

第六条  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。

第二章  征收决定

第七条  为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程（含棚户区改造）建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区（含棚户区）改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条 依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合《武穴市城乡总体规划（2013-2030）》和《武穴市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，新旧城镇区、棚户区及城中村改造规划。

符合第七条和上款要求需要征收房屋的项目需经发改、国土、规划部门论证，报市政府批复后，由市征补办予以公告确定。

第九条  市征补办、各镇处、社区等组成项目临时工作组，做好政策的宣传和解释；第七条第四、五项所涉征收项目应在项目范围内发布实施征收改造意愿征集的公告，必须满足居民同意征收改造意愿度达到90％以上，才能确定为项目征收地块。

在项目启动前，由市征补办通过政府购买服务的方式聘请社会第三方，进行无人机航拍、调查建档等技术方式锁定现状，城管执法人员在项目实施期间加大巡查、拆违力度。

第十条  在征收决定作出前，市征补办应当组织对拟征收范围的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，对未经登记的建筑物报请市政府组织有关部门进行调查核实和认定处理。

市政府应成立项目指挥部；第七条第四、五项所涉征收项目还应筹备成立自改委。

成立项目指挥部，落实办公场地，在项目范围内打造征收改造氛围，造场宣传。 

第十一条  市征补办拟定房屋征收补偿方案。房屋征收补偿方案的内容应当包括征收依据、征收目的、征收范围、征收主体、实施单位、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限、签约期限等事项。

第十二条  市人民政府应当组织有关部门针对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

市人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 

因旧城区（含棚户区）改建需要征收房屋的，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

市征补办在公布征收补偿方案后，应组织协商搬迁签约工作，通过政府购买服务的方式，确定动迁服务公司。

第十三条  市人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定组织相关部门进行社会稳定风险评估。本规定第七条第四、五项所涉征收项目协商搬迁签约率达到90%以上，市政府作出房屋征收决定。

市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应足额到位，专户存储、专款专用。

第十四条  市房屋征收决定涉及被征收人100户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市政府常务会议讨论决定。 

第十五条  房屋征收决定应当及时公告。公告应当载明征收目的、征收依据、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等事项。 

市征补办和房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条  被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十七条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建、租赁、抵押房屋和改变房屋、土地用途、装饰装修、广告设置等不当增加补偿费用的行为。违反本规定实施的不予补偿。

市征补办应当将前款所列事项在房屋征收范围内予以公告，并书面通知国土、规划、房产、工商、供电、供水、供气、通信等相关单位暂停办理相关手续，暂停期限自公告之日起最长不得超过一年。

第三章  补  偿

第十八条  市人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

对按期签约搬迁的被征收人和特殊困难群体给予奖励和补助。由市征补办根据征收项目实行情况制定具体方案，报市人民政府批准执行。

第十九条  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书（房屋权属证书）和不动产登记薄（房屋登记薄）的记载为准；不动产权证书（房屋权属证书）与不动产登记薄（房屋登记薄）记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄（房屋登记薄）确有错误外，以不动产登记薄（房屋登记薄）为准。对于未经登记的建筑，应当按照市政府有关部门的调查、认定和处理的意见为依据确认。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第二十条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换可以从代筹安置住房中予以安置；选择货币补偿的被征收人也可以自愿购买代筹安置住房。

（一）货币补偿。

按照被征收房屋及其附属物的评估价值给予被征收人一次性货币补偿。房屋评估价值依据《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》等相关规范进行评估。

（二）房屋产权调换。

房屋产权调换具体实施由市征补办在征收实施方案中制定。

（三）代筹安置住房。

1.代筹安置住房的房源有两类：第一类市城投公司（市房投公司）代筹代购商品住房；第二类是市政府主导建设的安置小区的安置住房。两种类型的安置房统称为代筹安置住房。

市城投公司（市房投公司）参照政府采购相关程序筹集市场上现有的房源，对价格、套数和面积进行锁定；同时设计“现房+期房”、“现房+商业用房”等代筹安置房的组合模式，供被征收人选择。

2.第一类代筹商品房在征收价值时点时拟定的市场价格不得高于项目本身近6个月销售备案的平均销售价格；第二类安置住房的市场价为安置住房在征收价值时点时可对外销售的市场价格，要求其不高于周边在建、在售楼盘的成交均价；代筹安置住房的市场优惠价按照市场价格优惠10%确定。

3.被征收人在选择代筹安置住房的，实际选择的代筹安置住房总面积超出被征收人房屋补偿款可购买的安置房面积在20㎡（含20㎡）以内的，按市场优惠价结算，超出20㎡以外的部分，按市场价结算。实际选择的安置房总面积小于被征收人房屋征收款可购买的安置房面积的，余下房屋补偿款在安置房交付时一并支付给被征收人。

4.每户选择代筹安置住房不能超过3套，代筹安置住房总面积不超过360㎡。

5.被征收住宅房屋为房改房、集资房、商品房的，其公摊面积低，可以对被征收人给予一定的补助。

6.被征收房屋补偿面积小于人均40㎡的家庭，可按户籍人口每人40㎡面积补足安置住房，补足部分的面积按市场优惠价结算。

7.已批准建房但未建的补偿。已经批准建房取得宅基地使用权，尚未建设的，宅基地属集体土地性质的由国土部门先将集体土地依法征收为国有土地性质后，按国有土地使用权价值补偿，同时需要住房的，可按市场优惠价申请购买安置房，安置房面积不得超过人均40㎡。

8.按照被征收人签订征收补偿协议的顺序号和腾空房屋的顺序号相加，按最小顺序号优先选择安置住房。如选房的顺序号相同，则以先腾空房屋者优先。腾空房屋以市征补办验收合格文字材料为准。

第二十一条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。由市征补办与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托按照本办法第三十三条规定选定或者确定的房地产价格评估机构评估确定。

第二十二条  房屋装饰装修补偿，按评估机构评估确定的房屋装饰装修等级协商计算补偿，具体协商补偿等级标准在项目具体征收补偿方案中规定。被征收人对装修补偿标准有异议的，可按装修相关材料发票（由被征收人提供）委托评估机构评估确定。

第二十三条  附属物的补偿，按照物价局《关于调整主城区集体土地上附着物征收补偿标准的通知》（物价〔2014〕36号）文件标准上浮15%进行评估确定。

第二十四条  搬迁补助费：征收住宅房屋的，给予每户一次性1500元补偿。征收非住宅房屋的，搬迁费按照不超过15元/㎡给予一次性补偿，不足1500元的，按照1500元给予补偿。

第二十五条  临时安置补助费计发时间的确定：选择货币补偿和现房安置的，计发6个月；选择期房安置的，过渡期从签订征收补偿协议并腾空房屋当月开始计算起至竣工验收交房后通知办理交房手续后顺延3个月止。

第二十六条  住宅临时安置补助费每月计发补助标准为该地段同类房屋的租金标准，按照标准计算每户补助费不足500元/月的按照500元/月给予补偿。非住宅用房（不包括机关、事业单位办公用房）给予一次性临时安置补助,补助标准每户为被征收房屋评估价格的0.6%。

第二十七条  征收生产经营性用房（包括住房改非住房）停产停业损失的补偿，按照被征收房屋评估价值的5%给予一次性补助。

第二十八条  室内其他附属设施补偿：

第二十九条  征收个人住宅的，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，按照不超过实际用于经营部分商业价值与住宅价格差额的50%给予补助。

第三十条  发布遴选公告，初步确定动迁中介服务机构。公布具有征收评估资质的评估机构供被征收户选择。第七条第四、五项所涉征收项目评估机构由项目自改委在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由市征补办通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

评估机构选定后应当及时告知被征收人，并由市征补办作为委托人签订征收评估委托书。

第三十一条  被征收人应当配合评估机构对被征收房屋进行实地查勘，并提供相关资料。

市征补办、被征收人和评估人员应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。被征收人不配合的，应当由第三方见证。

第三十二条  对评估结果确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

市房产局负责牵头组建房地产价格评估专家委员会，该机构由具有注册房地产估价师，熟悉征迁业务工作的律师及市房产、国土、规划、住建、城投、征补办等部门相关专业人员组成，并组织开展相关工作。 

第三十三条  被征收房屋相关认定标准

（一）被征收房屋的用途、性质、建筑面积及列入补偿对象的建筑物的认定。

1.被征收房屋的房屋建筑面积、土地使用面积依据房屋所有权证、建设工程规划许可证、土地使用权证等合法有效证件予以确定。如被征收房屋实际面积与证照登记面积不符的，以房屋测绘机构核实的测绘面积为准。

2.征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋产权证（不动产权证）记载的用途确定。房屋产权证（不动产权证）没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。

（二）未登记建筑的调查、认定和补偿。

未登记建筑采用协商认定程序，按照被征收户申报→自改委调查→项目指挥部复查、认定→市征补办审查的程序实施。

对未登记的建筑物分为五类：其中一、二类按照合法建筑进行补偿，三、四类按照重置价进行补偿，五类则不予补偿。

一类未登记建筑：已经规划、国土、住建部门批准，但未办理产权登记手续的建筑；由镇处与国土局共同审核、有社区或办事处相关手续的，符合建房条件的“无三证”或证件不全的建筑。

二类未登记建筑：属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。

三类未登记建筑：征询改造意愿调查公告发布前就已经建成，超出规划审批指标建设的建筑物。

四类未登记建筑：未超过批准期限的临时建筑。

五类未登记建筑：征询改造意愿调查公告发布后未经规划、建设、国土部门批准建造的或超过批准期限的临时建筑。

（三）被征收人的户口认定。

以公安部门出具的户籍证明为准。对未在公安部门登记户口的人员，凭医疗机构出具的出生医学证明或相关鉴定予以认定。

房屋征收公告时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出的，可视为征收区域内被征收人。

第三十四条  奖励及补助、优惠政策

（一）对选择货币补偿的被征收人，按被征收房屋评估价的10%给予奖励。

（二）对在限定时限内签约搬迁、腾空房屋的被征收人给予签约搬迁奖励：

1.成立自改委组织的，给予每户10000元奖励（仅限第七条第四、五项所涉征收项目）；

2.在签约期1-20天以内签约的，给予每户25000元奖励，在21-30天之内签约的，给予每户15000元奖励；

3.在限定时间内搬迁、腾空房屋的，给予每户10000元奖励；

4.在签约期限内整栋楼（整个村组）集体签约的，每户给予5000元奖励。

（三）补助政策。

1.对民政、残联、扶贫部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、精准扶贫建档立卡、持有二级以上残疾证的重度残疾人，选择货币补偿的房屋被征收时，每户一次性补助10000元，不重复计算。

2.对符合住房保障条件的被征收人，在有公共租赁住房房源前提下优先配租公共租赁住房。

（四）优惠政策。

1.被征收人选择购买市政府提供的还建安置房的，对原被征收房屋面积以内及享受优惠20㎡（含20㎡）以内的部分，除房屋公共维修基金及物业管理费外，办理房屋产权证和分割的国有土地使用证所需费用列入征收成本。对超出原被征收房屋面积及享受优惠20㎡以外的部分，相关税费由被征收人承担。

2.供电、供气、自来水、电信、广电、移动、联通、网通、市政等相关城市公共基础设施需要搬迁的，由其主管单位自行拆除搬迁。相关报废设施成本，由市征补办核定，一次性补偿到相关单位。以上部门，凭市征补办出具的证明，保留（恢复）被征收人的各种开户户头（一个户头），待安置房建成报装时，免收迁移费和初装费。被征收人不选择市政府提供的安置房的，由市征补办按现行设施初装时的标准相应补偿初装费。

第三十五条  市征补办与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换安置住房的地点、面积、结算基本价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议。 

第三十六条  市征补办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由市征补办报请市人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 

第三十七条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 

对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 

第三十八条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十九条  征收补偿协议签订后，市征补办应当将被征收人的土地使用权证、房屋所有权证（不动产权证）、租赁凭证等相关资料一并收回，没有提交证件的，由当事人提供声明作废的相关文件，市征补办应当及时到国土、房产部门办理注销手续。

第四十条  项目实施单位在项目实施期间，安排专人负责项目档案资料的整理、存档，档案资料包括各类公告、公示、社会稳定风险评估报告、评估报告、面积测绘报告、产权证明材料、征收补偿协议等，全部移交市征补办进行归档。

第四十一条  审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  法律责任

第四十二条  市征补办及征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成损失，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，视情节轻重给予组织处理；构成犯罪的，依法追究责任。

第四十三条  调查登记人员，负责调查资料真实、全面、准确，不得弄虚作假。因玩忽职守、徇私舞弊造成不良后果的，依法追究责任。

第四十四条  国土、规划、房产、城管执法及公安部门对抢搭抢建打击不力、相关标准认定或办理相关证件过程中弄虚作假、推诿、拖延的，对单位主要领导进行约谈问责。

第四十五条  供电、供气、自来水、电信、广播电台、移动、联通、网通、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

第四十六条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，不得进入本市房地产评估市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第五十条  为适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，集体土地上的房屋征收由市国土局将征收区域内集体土地依法征收为国有土地后，适应本办法。  

第五十一条  本办法自发布之日起执行，原发布的武政发〔2016〕17号文件《武穴市房屋征收与补偿工作实施办法的通知》自行废止，镇处房屋征收补偿工作参照此文件执行。